Investér i nødlidende andelsboligforeninger - guide til hvordan du finder dem
Du har helt sikkert hørt om nødlidende andelsboligforeninger i medierne, men hvordan i alverden finder du dem? I denne artikel vil vi guide dig til, hvordan du nemmere kan finde de nødlidende foreninger. Med en enkel metode kan man finde potentielle foreninger at investere i ud af de cirka 12.000 andelsboligforeninger, der er i Danmark.
Børsen skriver om dem, pensionskasserne opkøber dem, og du aner ikke, hvordan du finder dem. Jeg taler selvfølgelig om nødlidende andelsboligforeninger. Så hvordan i alverden finder du de nødlidende foreninger, hvis du tænker, at det skal være din næste investering? Løsningen er faktisk ikke så kompliceret endda.
Hvad er en andelsboligforening? Ofte tales der om at købe en andelsbolig eller andelslejlighed, men teknisk set køber du ikke lejligheden eller boligen. Du køber derimod en andel i foreningens formue. Dette betyder ligeledes, at du, sammen med de andre andelshavere, hæfter for foreningens gæld. Du betaler et indskud - eller i mere korrekte termer: andelsværdien. Du får naturligvis brugsret til en specifik bolig (altså dit hus eller lejlighed). Andelsboligforeningen ejer dog ejendommen - dette betyder også, at det er andelsboligforeningen, der træffer beslutninger vedrørende boligerne/lejlighederne/ejendommen.
Analysér andelsboligforeningernes gæld - Fællestræk for nødlidende andelsboligforeninger
Når det kommer til nødlidende andelsboligforeninger, er der ét fællestræk for dem alle: nemlig økonomien. Den dårlige økonomi kan eksempelvis skyldes:
Dårlig drift af ejendommen
Økonomien er så ringe, at det ikke kan lade sig gøre at gennemføre nødvendige renoveringsprojekter for at holde ejendommens stand og værdi
Gamle lån som ikke kan serviceres
Regnskaberne vil naturligvis give et rigtig godt billede af den enkelte forenings økonomi. Men foreningernes regnskaber ligger ikke tilgængeligt i en offentlig database eller lignende, hvor du nemt og hurtigt med nogle filtre vil kunne finde de nødlidende foreninger. Jovist er regnskaberne som regel tilgængelige på foreningers hjemmeside, men med omkring 12.000 foreninger i Danmark skal du sætte lidt mere end en eftermiddag til side for at komme igennem alle regnskaber.
Approach - Er lån blevet refinansieret?
En måde at gå til opgaven er at kigge på foreninger med ældre lån - dette er et ret godt pejlemærke. Når du kigger på foreningens lån, kunne et spørgsmål være:
Hvorfor har foreningen ikke refinansieret igennem årene og fået restgælden ned?
Dette er data, der er tilgængeligt, og som kan krydstjekkes. Det kan du gøre på denne måde:
Hent ejendomsdata, og undersøg andelsboligforeninger ved at bruge ejerforholdskoden 41
Åbn adgang direkte til tinglysningen eller gennem en tredjepart via API
Brug adresserne for alle andelsboligforeningerne for at hente hæftelser fra tinglysning
Med denne data kan du filtrere for ældre lån, og derefter kan du undersøge foreningens regnskab for at skabe dig et yderligere overblik (du burde kunne finde regnskabet på foreningens hjemmeside).
Hvis du er en dygtig data scientist eller machine learning engineer, kan du bygge en Automated Valuation Model (AVM) i python med Catboost, som kan udregne ejendomsværdier til at sammenligne gæld i forhold til værdi. Dette kan eksempelvis fortælle dig, om ejendommen er mindre værd, end hvad der skyldes i foreningen. Hvis værdien er lavere end gælden, er andelsboligforeningen sandsynligvis forholdsvis presset og ønsker givetvis at sælge for at komme af med gælden. Hvis dette er lige teknisk nok til dig, så frygt ej. Ovenstående er udelukkende en bonus for de lidt mere nørdede.
Og hvordan henter du så al den ejendomsdata, du skal bruge? Jeg har skrevet en lille guide til det i denne artikel ellers er der en håndfuld ejendomsplatforme som tilbyder adgang til ejendomsdata.
